Ragazza hipster

Marta, Casa Marta&Martin

Giada è affidabile e precisa e cura nei minimi dettagli gli annunci e la comunicazione con gli ospiti che, come dimostrano le recensioni, apprezzano in particolar modo la sua gentilezza e flessibilità. Come proprietaria non potrei di meglio!

fricchettone

Egidio, Casa Porta Pila

Giada è una ragazza giovane, intraprendente e di cui mi posso fidare.

Gli ospiti amano di lei l'attenzione, la celerità con cui risolve i problemi, la gentilezza e la flessibilità. 

AIRBNB TORINO: UN PO' DI DATI, SENZA ANNOIARTI

Conosci Airbnb?

 

Airbnb è una piattaforma di prenotazione on-line, nata con l'obiettivo di fornire un'esperienza autentica ai viaggiatori.

Grazie ad Airbnb abbiamo imparato ad essere viaggiatori e non semplicemente turisti.

Sei d'accordo?

Negli ultimi anni Airbnb ed altri portali sono stati la causa di un fenomeno che chiamiamo HOTELIZZAZIONE, cioè la trasformazione di comuni appartamenti e abitazioni in luoghi per ospitare turisti e viaggiatori.

Il turismo in Italia cresce di circa il 4-5% l'anno.

Torino, ante Covid, cresceva del 3-4% l'anno.

In Italia, Il fenomeno Airbnb vale 4 miliardi l'anno e potrebbe arrivare a valerne 10 milioni entro il 2026.

Hai mai preso la calcolatrice e calcolato quanto rende davvero il tuo immobile con un contratto 4+4?

Se sei fortunato, il 2%.

Quello che incide oggi negativamente sulla redditività non sono solo le tasse ma anche i periodi di sfittanza e la morosità.

I PROCEDIMENTI DI SFRATTO IN ITALIA SONO CIRCA 60.000

Ecco il motivo per cui molti proprietari decidono di lasciare vuoto il proprio immobile.

A TORINO SU 540.000 UNITA' ABITATIVE, 60.000 SONO VUOTE.

I CINQUE BUONI MOTIVI DELL'AFFITTO BREVE

1.

GUADAGNI SOSTANZIOSI SINO AD UNA RENDITA MAGGIORE DEL 50%, NON POCO

2.

TASSAZIONE AGEVOLATA AL 21%, PER MOLTI DAVVERO CONVENIENTE

3.

PAGAMENTI SICURI E ANTICIPATI, TUTTI GLI OSPITI E GLI INQUILINO PAGANO PRIMA DI ENTRARE

4.

PUOI UTILIZZARE IL TUO APPARTAMENTO QUANDO VUOI E NON SEI VINCOLATO AD UN CONTRATTO 4+4

5.

NON HAI TEMPO?

CI SONO PROFESSIONISTI CON ME, CHE POTRANNO GESTIRE TUTTO GLI AFFITTI BREVI AL POSTO TUO

CONTRATTO BREVE 
UN PO' DI CHIAREZZA

IL CONTRATTO A BREVE, GLI AFFITTI BREVI E LA CEDOLARE SECCA

 

 

Per contratti a breve termine Si intendono quei contratti conclusi per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

 

In particolare, è ora possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria).

 

In mancanza di una norma specifica, infatti, per questi redditi non sarebbe stato possibile scegliere il regime della cedolare, in quanto riconducibili a redditi per i quali non era previsto l’esercizio dell’opzione.

 

Pertanto, il locatore che sceglie il regime della cedolare potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21%, invece della tassazione ordinaria che prevede il pagamento dell’Irpef e delle relative addizionali regionale e comunale.

PER QUALI CONTRATTI DI “LOCAZIONE BREVE” SI PUÒ SCEGLIERE LA CEDOLARE SECCA

 

-la durata non deve superare i 30 giorni

-la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017

-non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale 

-devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze

-possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)

-le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa

-può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni

- possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici

CONTRATTO TURISTICO

Partiamo subito con il dire che per finalità turistiche si fa riferimento all’esigenza del conduttore di avere a disposizione per un periodo limitato un appartamento o una casa singola per passarvi le sue vacanze, siano esse per svago, per ragioni naturalistiche o culturali.
Questo tipo di locazione, quindi, non ha nulla a che vedere con quella prevista per chi intende stabilizzarsi nell’abitazione per mesi o anni.

 

Qui, rileva l’esigenza assolutamente temporanea e di breve termine, tanto che il contratto non è neppure simile al contratto di locazione transitoria previsto per i lavoratori o gli studenti fuori sede, che ha una durata minima di 30 giorni e una massima di 18 mesi e non è prorogabile.

In base al combinato disposto degli artt. 1 c. 4 e 13 c. 5 L. n. 431/98, il contratto di locazione per uso turistico deve essere stipulato in forma scritta. All’interno del contratto è necessario indicare espressamente le finalità turistiche, in modo da evitare l’eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.

Il contratto di affitto turistico non prevede una durata minima e, una volta raggiunta la scadenza, gli effetti cessano automaticamente, senza che sia necessario inviare una disdetta.

Se la durata è inferiore a 30 giorni, il contratto non va registrato.


Però, se il periodo della locazione supera i 30 giorni, la registrazione è obbligatoria. In questo caso, le relative spese vanno suddivise equamente tra le parti, salvo diversa disposizione.

I 30 giorni rilevano anche con riferimento a più periodi di locazione intercorsi tra il proprietario dell’immobile e il medesimo conduttore nell’anno solare.

 

Dunque, se ho locato a fini turistici un immobile tra il 5 e il 25 luglio e lo stesso conduttore si presenta a dicembre dello stesso anno per prendere in affitto l’appartamento tra il 20 e il 30 del mese, essendo stato superato il limite complessivo dei 30 giorni nell’anno solare, il secondo contratto va registrato.


In questo caso, l’imposta di registro è pari al 2% dell’importo stipulato e indicato nel contratto, da suddividersi tra le parti, se il proprietario è un privato.

Se il contratto ha, poi, una durata superiore ai 30 giorni, entro le 48 ore dalla stipula va fatta denuncia all’Autorità di pubblica sicurezza del Comune o, in assenza, al Sindaco.

Se l’inquilino è un cittadino extra comunitario, ovvero non appartenente all’Unione Europea, la sua presenza va comunicata all’Autorità di pubblica sicurezza indistintamente dalla durata del contratto e il modulo da utilizzare per ciò deve essere diverso dagli altri casi, fornito dalle stesse Autorità.

Se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni, la registrazione, come detto, non è obbligatoria. Inoltre le norme consentono al proprietario dell’immobile ceduto in locazione breve, se persona fisica, di avvalersi della tassazione a cedolare secca invece che dichiarare il reddito dei fabbricati nel Quadro RB della dichiarazione dei redditi.

Per quanto concerne gli affitti inferiori a 30 giorni, è prevista l’applicazione della tassa di soggiorno anche per i privati. Questa può raggiungere, a seconda del Comune di residenza, un massimo di 5 euro a notte.

 

Di norma il periodo di tassazione non supera una settimana. La riscossione spetta al locatore e deve essere effettuata al momento dell’arrivo del conduttore. Il locatore deve anche rilasciare una ricevuta in cui viene indicato l’importo, il periodo di soggiorno e le persone che ne usufruiscono.

CONTRATTO TRANSITORIO

Il contratto di affitto o di locazione è un accordo tra il proprietario di casa e uno o più inquilini, regolamentato dal Codice Civile; può anche coinvolgere un gruppo di persone che non hanno alcun rapporto giuridico fra di loro, come ad esempio un gruppo di studenti.  

I contratti di affitto sono validi soltanto se scritti.

 

Se il proprietario dell'appartamento impone un contratto non scritto è possibile rivolgersi al Giudice, attraverso la mediazione di un avvocato o di un sindacato, per far accertare e dichiarare un contratto di locazione.

Il contratto d'affitto di immobili adibiti ad abitazioni può essere solo di due tipi (Legge 431/1998):

  • a canone libero:  il proprietario e chi affitta si accordano sull'ammontare del canone di affitto e sulle altre condizioni di locazione, tranne la durata che deve essere di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4. È disponibile lo schema di contratto per locazione abitativa. Non prevede alcun beneficio fiscale.

  • a canone concordato (detto anche convenzionato o agevolato): il canone di affitto è regolato da accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari, quelle degli inquilini e la Città. In questo contratto il canone è generalmente inferiore ai prezzi di mercato e la legge stabilisce vantaggi fiscali al proprietario e all'inquilino.
    La durata della locazione può essere di 3 + 2 di rinnovo. 

    La Città di Torino promuove la diffusione dei contratti a canone convenzionato attraverso gli Accordi Territoriali con le principali associazioni dei proprietari e degli inquilini.
    Disponibile a titolo esemplificativo uno schema di contratto a canone concordato, definito come locazione abitativa agevolata. 

Durante il periodo contrattuale il proprietario può aumentare il canone d’affitto secondo gli indici Istat aggiornandolo al costo della vita attuale.

 

Per adeguamento Istat si intende l'aumento della mensilità in rapporto all'indice FOI (ovvero l'indice delle Famiglie di Operai e Impiegati) che annualmente l'Istituto di Statistica mette a disposizione. Se il contratto è stato registrato con la cedolare secca non può essere applicato l’adeguamento Istat.

 

Contratti transitori

Tra i contratti a canone concordato c'è la possibilità di scegliere durate di affitto inferiori a 3 anni, ma deve essere sempre fornita la ragione che giustifica la transitorietà tramite documentazione:

  • i contratti ad uso transitorio sono stipulabili solo in particolari situazioni di necessità personale dell’inquilino (es. lavoro a tempo determinato) o del proprietario (es. esigenze economiche).  
    La durata prevista è di minimo 1 mese, e di massimo 18 mesi non rinnovabili. È disponibile lo schema di contratto per locazione abitativa di natura transitoria. 

  • i contratti per studenti universitari possono essere sottoscritti sia da un singolo studente sia da gruppi di studenti (o dai rispettivi genitori), basta che abbiano la residenza in un comune diverso da quello in cui ha sede l'Università. Il contratto deve contenere il riferimento all'iscrizione a un corso di laurea. 
    La durata varia da 6 a 36 mesi. 
    È disponibile lo schema di contratto per locazione abitativa per studenti universitari (.pdf). All'interno del contratto è possibile indicare se viene affittato l'intero alloggio oppure se si tratta di una locazione parziale. 
    È vietato il subaffitto; se uno studente si assenta per un periodo di tempo (ad esempio le vacanze estive) e non vuole lasciare la sua stanza vuota, può presentare al proprietario una comunicazione di sublocazione abitativa parziale, ossia di subaffitto di quella parte dell’immobile ad altra persona, dopo aver avuto il consenso del locatore, ma solo se  il contratto stipulato lo prevede.
    Previste agevolazioni fiscali per il proprietario e per chi affitta; il locatore può esercitare l'opzione per la cedolare secca indicandolo esplicitamente nel contratto.

  • la locazione parziale del proprio alloggio, per un massimo del 50% dei mq; anche se si tratta di una sola stanza dell’intero alloggio, lo spazio deve essere idoneo all'uso abitativo, prevedere l'utilizzo di bagno e cucina, dell'elettricità e del riscaldamento. Nel contratto sarà definita la modalità di utilizzo degli spazi comuni e la ripartizione di eventuali spese.
    La durata va da 3 a 6 mesi oppure da 6 a 18 mesi.
    È disponibile lo Schema di contratto per locazione parziale di appartamento di natura transitoria. 
    L'affitto parziale può essere proposto a persone che siano temporaneamente in città per:

    • scambi internazionali di cooperazione

    • esigenze di ricerca e di studio

    • trasferimento momentaneo della sede di lavoro o contratto di lavoro a tempo determinato in comune diverso da quello di residenza

    • assegnazione alloggio di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa di un alloggio che si rende disponibile entro diciotto mesi (da dimostrare con con compromesso regolarmente registrato)

    • vicinanza momentanea a parenti bisognosi

    • per persone "segnalate dalla pubblica amministrazione"

    • uso seconda casa con permanenza della residenza nella prima casa nello stesso comune o in comune confinante.